BANCA O FINANZIARIA

“CACCIA ALL'ISTITUTO GIUSTO”
Se avete già scelto di voler finanziare l'acquisto dell'abitazione tramite la stipula di un contratto di mutuo e, magari, avete già le idee più o meno chiare sulla tipologia di mutuo da scegliere, oppure avete intenzione di schiarirle contattando un esperto, potete iniziare la caccia all'istituto giusto.

ISTITUTO BANCARIO O FINANZIARIA?
Il mutuo può essere chiesto sia alle banche sia alle società finanziarie. In genere, la principale differenza tra i due consiste nelle imposte da corrispondere. Infatti, nel caso della finanziaria, il livello delle imposte è sicuramente più oneroso.
Ai sensi del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, le operazioni relative ai finanziamenti a medio e lungo termine e tutti i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alle operazioni medesime, alla loro esecuzione, modificazione ed estinzione, alle garanzie di qualunque tipo da chiunque e in qualsiasi momento prestate e alle loro eventuali surroghe, sostituzioni, postergazioni, frazionamenti e cancellazioni anche parziali, ivi comprese le cessioni di credito stipulate in relazione a tali finanziamenti, effettuate da aziende e istituti di credito e da loro sezioni o gestioni che esercitano, in conformità a disposizioni legislative, statutarie o amministrative, il credito a medio e lungo termine, sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative, in luogo delle quali devono corrispondere una imposta sostitutiva dello 0,25% da calcolarsi sull'ammontare del capitale erogato, imposta che la Banca trattiene al mutuatario dall'importo del finanziamento (per esempio, nel caso di un mutuo di € 100.000,00 essa è pari ad € 250,00). Qualora lo stesso mutuo fosse sottoscritto con una società finanziaria le imposte da pagare sono rappresentate dall'imposta di registro di € 130,00 e l'imposta ipotecaria pari al 2% da calcolarsi sul valore dell'ipoteca (generalmente il doppio del capitale mutuato), cui vanno aggiunti i bolli per € 30,99 e i diritti di Conservatoria pari a € 25,82. Se il mutuatario rilascia alla finanziaria delle cambiali ipotecarie a garanzia del prestito, si devono corrispondere alla Conservatoria dei Registri Immobiliari € 2,85 per ogni cambiale.
Altrettanto dicasi per la cancellazione dell'ipoteca.
Se la formalità riguarda un'ipoteca iscritta a favore di una banca a garanzia di un mutuo regolato dalla suddetta normativa, la cancellazione è esente da imposta di registro, sconta soltanto i diritti di Conservatoria pari a € 25,82 per il relativo annotamento.
La cancellazione di un'ipoteca iscritta da una finanziaria sconta una doppia imposta: dello 0,50% (presso l'Agenzia delle Entrate) sull'ammontare della somma finanziata e dello 0,50% (presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari) sul valore dell'ipoteca, più € 56,81 per bolli e diritti di Conservatoria e, se ci sono cambiali, € 2,58 cadauna.
Le società finanziarie, per fronteggiare la maggiore onerosità in termini di imposte, nel tempo, si sono trasformate in banche, guadagnando anche in trasparenza.
Le finanziarie più accreditate sono quasi sempre società collegate al mondo bancario, mentre bisogna diffidare delle sempre ormai più diffuse finanziarie che, per farsi conoscere, ricorrono a piccola pubblicità e al volantinaggio. Il rischio è di trovarsi di fronte ad imprese operanti nel credito di dubbia serietà e di scarsa trasparenza.
Un ulteriore elemento di differenziazione tra banche e finanziarie, che ha un riflesso, anche, su chi deve stipulare un contratto di mutuo, consiste nel fatto che le finanziarie non possono, per legge, raccogliere finanziamenti presso i risparmiatori. Ciò comporta che esse debbono raccogliere le somme di denaro da erogare sui mutui presso le banche, pagando ad esse un interesse.

NUOVI CANALI DI EROGAZIONE
Molte banche, soprattutto straniere, non hanno normali sportelli operativi. Si tratta di banche che operano tramite reti di promotori, broker, agenti, oppure on-line.
In tali casi, il pagamento della rata avviene attraverso il prelievo automatico dal conto corrente, attraverso la procedura Rid. Una raccomandazione: attenti alle commissioni che potrebbero essere applicate ad ogni prelievo della rata attraverso addebiti sul vostro conto corrente.
I vantaggi, nel caso di banche senza rete, sono ovvi: non c'è bisogno di recarsi allo sportello; si riduce il rischio di dimenticare di pagare una o più rate; si possono risolvere molti dubbi anche telefonicamente.
Inoltre, giacché la flessibilità dei prodotti offerti risponde in modo sempre più appropriato alle esigenze dei clienti e giacché questi ultimi vanno anche guidati nel capire il funzionamento di prodotti finanziari complessi, la figura dei promotori ha assunto un'importanza crescente perché spesso è la figura più vicina al cliente e più competente. Il promotore, al momento della scadenza della rata del mutuo, può consigliare al cliente quali investimenti, eventualmente, dismettere; conosce il profilo finanziario del richiedente il mutuo, potendo consigliargli una tipologia di mutuo "su misura"…

LA DOMANDA DI MUTUO
Una volta scelto l'istituto, è il momento di sottoscrivere la domanda.
La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene le seguenti informazioni:

  1. i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento; dell'eventuale garante e dell'eventuale terzo datore d'ipoteca
  2. la residenza;
  3. l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà, in comodato o se presso terzi;
  4. la composizione del nucleo familiare;
  5. le persone a carico;
  6. l'occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
  7. l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
  8. il settore lavorativo/produttivo;
  9. se lavoratore dipendente: l'indicazione del datore di lavoro;
  10. la qualifica;
  11. il reddito netto mensile;
  12. il reddito netto annuale;
  13. la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione); 
  14. il valore della costruzione;
  15. una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne; in quest'ultimo caso occorre precisare l'importo, l'entità del debito e l'identità dei creditori.

Come si può immaginare, le banche valutano attentamente la capacità del mutuatario di restituire capitale ed interessi. Pertanto, prima di concedere mutui ipotecari attuano un'analisi attenta sia del profilo reddituale di chi richiede il mutuo sia del bene immobile su cui graverà l'ipoteca. Il tutto tramite l'istruttoria. La cosiddetta "istruttoria" mira a vagliare le capacità reddituali e l'affidabilità del richiedente, nonché, ove necessario, a determinare il valore commerciale dell'immobile su cui sarà iscritta l'ipoteca.
Secondo i principi che regolano il credito, la Banca concederà il finaziamento solo se è convinta che il richiedente restituirà a scadenze convenute la somma prestata.
A tale convinzione contribuiscono due fattori:

  1. la personalità del richiedente: la Banca valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede il mutuo;
  2. la sua "capacità di credito": la banca vuole anche convincersi che il mutuatario non si accolli una rata che il suo reddito non potrebbe sostenere.
  3.  

L'analisi del reddito presente e futuro del richiedente è dunque un punto chiave dell'istruttoria.
In generale le banche non concederanno un mutuo che abbia una rata mensile superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente e che superi il 75% del valore dell'immobile.

PARERE DI FATTIBILITA'
La concedibilità o meno (fattibilità dell'operazione) della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi, che emergono durante l'istruttoria. Essi sono:

  1. il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
  2. il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
  3. la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall'esame dei dati sopra elencati, la banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione.

FORMALIZZAZIONE DEL MUTUO

Se la documentazione è completa e l'istruttoria ha dato esito positivo, è il momento di formalizzare il tutto. L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico e, quindi, davanti ad un notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge e, ciò, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo". Il che vuol dire che non c'è bisogno di una sentenza di condanna del debitore per iniziare l'esecuzione: basta l'atto di mutuo. Per questa sua caratteristica l'atto offre, sotto certi aspetti, notevoli elementi di tranquillità alla banca