L'INCONTRO CON IL PERITO

LA PROVENIENZA
Nel percorso tra la richiesta del mutuo e l'erogazione del finanziamento richiesto potrebbe esserci l'incontro con il perito.
L'Istituto mutuante ordinariamente eroga un finanziamento non superiore al 75% del valore dell'immobile, valore che può essere ritenuto congruo dalla banca e, quindi, non suscettibile di verifica da parte del tecnico incaricato, nei seguenti casi:

  1. per importi non eccedenti un limite prefissato dall'istituto che, pertanto, si "fida" di quello indicato dalle parti contraenti nel contratto preliminare di compravendita;
  2. per importi non eccedenti un limite pre-indicato dalla banca nel rapporto di convenzione con associazioni di agenti immobiliari che certificano, con dichiarazione sostitutiva della perizia, il valore dell'immobile e la sua corrispondenza alle norme urbanistiche e ai regolamenti edilizi, assumendone piena e consapevole responsabilità;
  3. per importi non eccedenti il 75% del valore catastale dell'immobile.

Il valore dell'immobile ha, comunque, una rilevante importanza se si pensa che sulla base dello stesso è prestata la garanzia assicurativa in caso di incendio o scoppio che possa interessare l'immobile oggetto della garanzia stessa e sulla scorta dello stesso il giudice stabilisce la base d'asta in caso di vendita coattiva del bene a seguito di procedura esecutiva a carico del mutuatario insolvente.
Può però essere ritenuta insostituibile per la banca la nomina di un perito che nel caso di richiesta di una ingente somma di denaro a mutuo, ovvero perché l'immobile offerto in garanzia è stato oggetto di domanda di sanatoria edilizia in corso di definizione, determini il valore di mercato dell'immobile ed accerti la sua regolarità urbanistica. Il primo passo nella stesura della perizia è rappresentato dall'esame della documentazione cartacea dell'immobile: 

  1. titolo di provenienza (ultimo atto di compravendita, successione, etc.); 
  2. consultazione della documentazione catastale (visura, planimetria ed estratto di mappa); 
  3. concessione edilizia; 
  4. elaborati planimetrici dei progetti approvati; 
  5. eventuali domande di condono edilizio.

Il titolo di provenienza
Il titolo di provenienza è l'atto con cui il venditore dimostra la proprietà dell'immobile oggetto della compravendita, attraverso il quale è possibile ricostruire la sua storia, lo stato giuridico-fiscale e, dopo l'entrata in vigore della legge sul condono edilizio, anche la sua regolarità rispetto alle norme edilizie ed urbanistiche in vigore.

L'identificazione dell'immobile
La consultazione catastale permette l'individuazione dei dati che servono ad identificare in modo univoco l'immobile oggetto della perizia (foglio, particella, subalterno, ubicazione, piano, interno…), con annesse pertinenze ed accessori.
La planimetria catastale individua, invece, le dimensioni e la distribuzione degli spazi interni all'immobile. Sia la consultazione catastale sia la planimetria sono utili a dimostrare la corrispondenza tra la descrizione dell'immobile desunta dal titolo di provenienza e quanto depositato agli atti dell'Ufficio del Territorio- Catasto Fabbricati.

Il condono edilizio
Si è fatto riferimento, infine, all'esame di eventuali domande di condono edilizio. Il “condono edilizio” consiste nella domanda di regolarizzazione di eventuali abusi effettuati sull'immobile successivamente alla costruzione, come, ad esempio: la chiusura di un balcone, la copertura di un terrazzo per ricavarne una veranda, o, addirittura, l'ampliamento della cubatura o l'aumento della superficie calpestabile, interventi edilizi attuati in assenza della relativa autorizzazione amministrativa.
L'esame della documentazione effettuata dalla banca costituisce una forma di garanzia anche per l'acquirente. L'attenta valutazione della documentazione da parte del perito può rivelarsi utile e necessaria anche per l'aspirante acquirente e mutuatario: qualora fossero presenti elementi ostativi al rilascio del mutuo, gli stessi potrebbero essere tali anche per la conclusione del contratto di compravendita.